Η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στην περίοδο 1993-2014 - Ο ρόλος των αντικειμενικών αξιών

Περίληψη: Με βάση στοιχεία που δημοσιεύει ο Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ), κατά το διάστημα 1994-2007, η αύξηση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα, ήταν η δεύτερη μεγαλύτερη μεταξύ μίας ομάδας 20 ευρωπαϊκών χωρών (πρώτη ήταν η Ιρλανδία), με μέση αύξηση κατά 238,4%. Η αύξηση των τιμών σε ορισμένες περιοχές (Αθήνα – Θεσσαλονίκη) ήταν ακόμη μεγαλύτερη και κατά μέσο όρο ξεπέρασε το 300%.
Κατά το ίδιο διάστημα, όπως αποδεικνύεται από δειγματοληπτική έρευνα, η άνοδος των αντικειμενικών αξιών ήταν ακόμη μεγαλύτερη, ξεπερνώντας στις περισσότερες περιπτώσεις ακόμη και το 400%. Δηλαδή, για το σύνολο της Επικράτειας, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών, ήταν -κατά κανόνα- μεγαλύτερη από την αύξηση των εμπορικών τιμών. ...

Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, με βάση αναλυτικά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα έχουν υποχωρήσει (κατά μέσο όρο) κατά 36% (ενώ η πτώση στην Αθήνα και την Θεσσαλονίκη ειναι ακόμη μεγαλύτερη).
Εν τούτοις, οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων παραμένουν στα επίπεδα του 2007, προκαλώντας μία σειρά ανορθόδοξων και άδικων επιβαρύνσεων σε βάρος των φορολογουμένων. Το γεγονός αυτό προκαλεί τεράστια άδικη φορολόγηση σε βάρος των πολιτών και μία σοβαρή κοινωνική αναταραχή.

 Οι αντικειμενικές αξίες δεν θα πρέπει απλά να μειωθούν. Θα πρέπει παράλληλα να θεσμοθετηθεί ένας σοβαρός, αξιόπιστος και επιστημονικός τρόπος για τον υπολογισμό τους, έτσι ώστε, ανά πάσα στιγμή, να αντικατοπτρίζουν τις πραγματικές τιμές που επικρατούν στην αγορά και παράλληλα να προσαρμόζονται σ’ αυτές σε τουλάχιστον ετήσια βάση.

Έλληνες Φορολογούμενοι - Τμήμα Μελετών

Η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στην περίοδο 1993-2014 - Ο ρόλος των αντικειμενικών αξιών

Το διάστημα 1993 - 2007 υπήρξε μία περίοδος έντονης αύξησης των τιμών των ακινήτων. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των ακινήτων στην περιοχή της Αθήνας αυξήθηκαν κατά 308%, στην περιοχή της Θεσσαλονίκης κατά 300% και στις άλλες αστικές περιοχές κατά 210,5%.

Η αύξηση αυτή, υπήρξε αποτέλεσμα κυρίως τριών παραγόντων: α) της θετικής πορείας της οικονομίας -όπως αυτή διαμορφώθηκε μέσα σε ένα θετικό διεθνές περιβάλλον, β) της πτώσης των επιτοκίων και του έντονου προσανατολισμού του τραπεζικού συστήματος προς το δανεισμό ιδιωτών (κάτι που έκανε το δανεισμό και εύκολο και σε μεγάλη ποσότητα) και γ) της επίδρασης του διοικητικά καθοριζόμενου συστήματος αντικειμενικών αξιών, το οποίο συνέβαλε στην αυτοτροφοδότηση της αύξησης των τιμών και των προσδοκιών για περαιτέρω αύξηση.

Κατά την ίδια περίπου περίοδο, θεαματική αύξηση γνώρισαν τα ακίνητα και στα περισσότερα κράτη του ΟΟΣΑ. (Δείτε σχετικό πίνακα)

Από τις 20 χώρες του πίνακα (ο πίνακας αναφέρεται στην περίοδο 1994-2007) αύξηση στις τιμές των ακινήτων σημειώθηκε στις 18 (όλες πλην της Ιαπωνίας και της Γερμανίας, όπου σημειώθηκε πτώση κατά 35,3% και 8,0% αντίστοιχα). Από αυτές, σε 14 χώρες παρατηρήθηκε αύξηση στις τιμές των ακινήτων, σε ποσοστό πάνω από 100%.

Από τις εξεταζόμενες χώρες του ΟΟΣΑ, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα σημείωσαν τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση, με 238,4%. Πρώτη κατατάχθηκε η Ιρλανδία, με αύξηση των τιμών που έφθασε στο 393,7%.

Οι τιμές κορυφώθηκαν, τόσο στην Ελλάδα, όσο και στις χώρες του ΟΟΣΑ, κατά τη διάρκεια της διετίας 2007 – 2008.  Στην Ελλάδα, η κορύφωση των τιμών σημειώθηκε στο α’ εξάμηνο του 2008. Στις περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ, η κορύφωση της πορείας των τιμών συνέβη μερικούς μήνες νωρίτερα.

Κατά την περίοδο 2008 - 2014, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, έχουν υποχωρήσει εντυπωσιακά. Όπως προκύπτει από το σχετικό πίνακα της Τράπεζας της Ελλάδας, κατά το 2008 οι τιμές σημείωσαν αύξηση κατά 1,5%, ενώ σημείωσαν επιταχυνόμενη υποχώρηση κατά την περίοδο 2009-2014 (2009: - 4,3%, 2010: -4,4%, 2011: -5,5% και 2012: -11,8%, 2013: -10,9%, ενώ και κατά το α' εξάμηνο του 2014 η πτώση έφθασε στο 3,1%).

Όπως αναφέρει η ετήσια έκδοση του ΟΟΣΑ “Economic Outlook”, κατά την περίοδο 2008-2013 σημειώνεται πτώση των τιμών σε 19 από τις 32 χώρες που εξατάζονται. Η πτώση των τιμών στην Ελλάδα (-39,3%), είναι η 2η μεγαλύτερη, από τις 19 χώρες όπου οι τιμές υποχωρούν. (Δείτε τον Πίνακα). Πρώτη σε πτώση καταγράφεται η Ιρλανδία, με συνολική πτώση 44,4%. Πλην όμως, ενώ στην περίπτωση της Ελλάδας η πτώση συνεχίζεται και κατά το 2014, στην Ιρλανδία η τάση έχει ήδη, από το β' εξάμηνο του 2013, αναστραφεί.

Ο ρόλος των αντικειμενικών αξιών

Στις αρχές του 2013 και ενώ οι τιμές των ακινήτων κατέρρεαν (σε μία αγορά που ούτως ή άλλως είναι “παγωμένη” και που σημειώνονται ελάχιστες αγοραπωλησίες), το Υπουργείο Οικονομικών κυκλοφορούσε φήμες (προσφιλής τακτική της ελληνικής δημόσιας διοίκησης) ότι, το καλοκαίρι του 2013, θα ...αναπροσαρμόζονταν ανοδικά οι αντικειμενικές αξίες. Οι έντονες αντιδράσεις που εκφράστηκαν μέσω του Τύπου, ματαίωσε αυτή την παράλογη ιδέα.

Όμως, το πρόβλημα των αντικειμενικών τιμών επανήλθε με ένταση στην επικαιρότητα λόγω του ΕΝΦΙΑ, της εξαιρετικά υψηλής φορολόγησης που αυτός επιφέρει (σε μία φάση που τα εισοδήματα και οι οικονομίες των ελλήνων έχουν εξαντληθεί), αλλά και των παιδαριωδών λαθών και παλινωδιών των κυβερνητικών οργάνων και της κυβερνητικής παράταξης γενικότερα.

Το ζητούμενο στον παρόν άρθρο είναι να εξετάσουμε τους παράγοντες για τους οποίους αυξήθηκαν οι τιμές των ακινήτων κατά την περίοδο 1993 - 2007. Παράλληλα, θέλουμε να εξετάσουμε την εξέλιξη των (διοικητικά επιβαλλόμενων) αντικειμενικών τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα, τη σχέση τους με τις πραγματικές τιμές, αλλά και τη συμβολή τους στην ελληνική “φούσκα” ακινήτων της προηγούμενης 20ετίας. Τέλος, θέλουμε να εξετάσουμε το επίπεδο των “αντικειμενικών” τιμών, σε σχέση με το επίπεδο των εμπορικών τιμών, αλλά και την αναγκαιότητα ή όχι για τη σημαντική μείωση των αντικειμενικών τιμών.

Οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων θεσπίστηκαν με το άρθρο 41 του νόμου 1249/1982, επί υπουργείας του Μανώλη Δρεττάκη. Ο κυριότερος λόγος που θεσπίστηκαν είναι να μπορεί το κράτος να εισπράττει ένα ελάχιστο ποσό φόρου κατά τις μεταβιβάσεις των ακινήτων. Ένας άλλος λόγος ήταν η ανάγκη να εκλείψει η δυνατότητα καθορισμού της φορολογητέας αξίας από τους υπαλλήλους των εφοριών, αφού η πρακτική αυτή συχνά οδηγούσε σε αυθαιρεσίες και ευνοούσε τη δυνατότητα “συναλλαγής” μεταξύ φορολογούμενου και του υπαλλήλου της εφορίας. Αργότερα, οι αντικειμενικές αξίες, απέκτησαν και άλλες χρήσεις, για τον υπολογισμό φορολογικών υποχρεώσεων των πολιτών.

(Εάν θέλετε να διαβάσετε περισσότερες πληροφορίες για το τί είναι και πώς υπολογίζονται οι “αντικειμενικές τιμές ακινήτων” δείτε εδώ).

Με την πάροδο του χρόνου, οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων, έγιναν ο βασικός προσδιοριστικός παράγοντας των εμπορικών τιμών. Σε μία “καλή” οικονομική περίοδο, όπως γενικότερα ήταν η περίοδος 1993 - 2007, κατά την οποία συνέκλιναν πολλά θετικά στοιχεία (δραματική πτώση των επιτοκίων, απελευθέρωση του τραπεζικού συστήματος, έναρξη του θεσμού των προσωπικών δανείων, δυνατότητα άσκησης στεγαστικής πίστης από τις εμπορικές τράπεζες, θετικό διεθνές περιβάλλον, είσοδος στην ΟΝΕ και αλλαγή νομίσματος -κάτι που αρχικά προκάλεσε πληθωριστικές τάσεις- και χαμηλός βαθμός εξοικείωσης του πληθυσμού σε θέματα δανεισμού), οι τιμές των ακινήτων κινήθηκαν έντονα ανοδικά. Όπως είδαμε παραπάνω, ανοδικά -έστω και με μικρότερο ρυθμό- κινήθηκαν και στις περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ.

Η άνοδος των τιμών και η “επιβεβαίωση” ή η “επισημοποίηση” της ανόδου τους από την άνοδο των αντικειμενικών αξιών, δημιούργησαν μία κατάσταση αυτοτροφοδοτούμενων τάσεων στις τιμές των ακινήτων και μία κατάσταση “παράλογης ευφορίας” στον πληθυσμό.

Στην αγορά των ακινήτων, σημειώθηκε η ίδια παράλογη κατάσταση που σημειώθηκε την περίοδο 1998 - 2000 στην αγορά των μετοχών: Όλοι πίστευαν ότι οι τιμές μπορούσαν να κινηθούν μόνο ανοδικά!

Ποιός ήταν ο ρόλος του “θεσμού” των αντικειμενικών αξιών σ’ αυτή την παράλογη εξέλιξη; Ήταν ο ίδιος ακριβώς καταστροφικός ρόλος που -ευτυχώς για μικρό χρονικό διάστημα- έπαιξαν οι διαβεβαιώσεις στελεχών της Κυβέρνησης Σημίτη, για την πορεία των τιμών στο Χρηματιστήριο. Η, κάθε μερικά χρόνια, εξαιρετικά μεγάλη αύξηση των αντικειμενικών αξιών, επισημοποιούσε τις ήδη υψηλές εμπορικές τιμές και δημιουργούσε προσδοκίες για περαιτέρω άνοδο. Αρκούσε και μόνον η “φήμη” σε κάποια εφημερίδα για “επικείμενη άνοδο των αντικειμενικών αξιών” για να αυξηθεί το “premium” των “εμπορικών τιμών” σε σχέση με τις αντικειμενικές (δηλαδή, πόσο παραπάνω από τις αντικειμενικές κινούνταν οι εμπορικές τιμές) και για να δουλεύουν υπερωριακά οι συμβολαιογράφοι, ώστε να προλαβαίνουν τον απίστευτο φόρτο εργασιών από τις μεταβιβάσεις.

Στην περίοδο της ανόδου είναι όλοι ευχαριστημένοι. Και δεν τους πειράζει που, μέσω του μηχανισμού των αντικειμενικών τιμών, πληρώνουν περισσότερους (για την αλήθεια, πολύ περισσότερους) φόρους. Στην περίοδο της ανόδου, όλοι νοιώθουν πλούσιοι και ευχαριστημένοι. Βέβαια, αυτός ο πλούτος είναι "εικονικός".

Σήμερα που ο κύκλος ανόδου έχει κλείσει, καθώς κάνουμε τον απολογισμό της περιόδου, είναι πολλά απ’ όλα όσα έγιναν, που μας φαίνονται ως “αδιανόητα”. Και όμως, μέχρι και πριν από λίγα χρόνια, όλα αυτά φαίνονταν λογικά και φυσιολογικά.
Σήμερα, οι τιμές των εμπορικών τιμών, μειώνονται ραγδαία. Όμως, στο Υπουργείο των Οικονομικών, δείχνουν να μην έχουν καταλάβει ακόμη τί γίνεται ή το ποιά είναι τα προβλήματα της κοινωνίας. Έτσι, μέχρι και πρόσφατα μιλούσαν για ...αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Δεν το έκαναν βεβαίως (εάν το τολμούσαν, το παρόν πολιτικό σύστημα θα κατέρρεε την επόμενη μέρα). Όμως, διατηρούν τις αντικειμενικές αξίες στα παράλογα ύψη του 2007, τη στιγμή μάλιστα που όλες οι επίσημες εκθέσεις αναφέρουν ότι οι τιμές έχουν καταρρεύσει!
Είναι ο νέος (πλάγιος) τρόπος αύξησης των φόρων, ή διατήρησή τους σε άδικα επίπεδα. Είναι η αυθαίρετη και παράνομη λειτουργία ενός συστήματος το οποίο χρησιμοποιείται πλέον σε βάρος ολόκληρης της κοινωνίας.

Οι αντικειμενικές τιμές θα πρέπει να μειωθούν. Περισσότερο όμως απ' όλα, θα πρέπει να μπουν κανόνες στον τρόπο προσδιορισμού τους.
(Δείτε άρθρο για το πώς προσδιορίζονται σήμερα οι αντικειμενικές τιμές ακινήτων) – (Δείτε αυθεντικό Πρακτικό της Επιτροπής προσδιορισμού τους).

Η άνοδος και η πτώση των τιμών των ακινήτων. Υπολογισμοί και παραδείγματα

Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, κατά την περίοδο 1993 - 2007, ανάλογα με την περιοχή, οι μέσες τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν από 215,8% έως 308,8%. Η μεγαλύτερη αύξηση αφορά στην περιοχή της Αθήνας και η μικρότερη σε άλλες αστικές περιοχές (πλην Αθήνας και Θεσσαλονίκης). Η αύξηση στις τιμές των ακινήτων, είναι υψηλότερη του ΑΕΠ, το οποίο (σε τρέχουσες τιμές) στην περίοδο αυτή (1993-2007) αυξήθηκε κατά 221,1% και σημαντικά υψηλότερη του πληθωρισμού, ο οποίος για την ίδια περίοδο αυξήθηκε κατά 91,8%. (Δείτε τους σχετικούς πίνακες) - (Δείτε τα στοιχεία από τη σελίδα της Τράπεζας της Ελλάδος).
(Σημείωση, στη συνέχεια, το ΑΕΠ υποχώρησε. Έτσι, για το σύνολο της περιόδου 1993-2014, η συνολική αύξηση του ΑΕΠ σε τρέχουσες τιμές, φθάνει στο 116,8%)

Προσοχή! Ας μην παρασυρθεί κάποιος και κάνει τη σύγκριση μεταξύ της ανόδου των εμπορικών τιμών των ακινήτων και της ανόδου του ονομαστικού ΑΕΠ. Το ότι, στην εν λόγω περίοδο, το ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 221% δε σημαίνει ότι “δικαιολογεί” την κατά 216% έως 309% άνοδο των τιμών των ακινήτων. Η αύξηση του ΑΕΠ εκφράζει την αύξηση του γενικότερου πλούτου σε μία κοινωνία και όχι την ανατίμηση του υπάρχοντος. Αν θα θέλαμε να κάνουμε μία λογική σύγκριση της αύξησης των τιμών των ακινήτων με κάποιον μακροοικονομικό δείκτη, αυτός θα πρέπει να είναι ο δείκτης του πληθωρισμού, ο οποίος, μεταξύ του 1993 και του 2007, αυξήθηκε κατά 91,8%.

Κατά την περίοδο της πτώσης των τιμών των ακινήτων (2007-2014), ανάλογα με την περιοχή της χώρας, οι μέσες τιμές των ακινήτων μειώθηκαν από 32,2% (αστικές περιοχές πλην Αθηνών και Θεσσαλονίκης) έως 38,6% (περιοχή της Αθήνας). Κατά την ίδια περίοδο, το ΑΕΠ υποχώρησε κατά 21,1%. Ο δε πληθωρισμός κατά την περίοδο αυτή, αυξήθηκε κατά 11,8% (ο συνδυασμός πτωτικού ΑΕΠ και ανοδικού πληθωρισμού υποδηλώνει ότι η πραγματική πτώση του ΑΕΠ είναι μεγαλύτερη από την εμφανιζόμενη ονομαστική πτώση).

(Δείτε αναλυτικούς πίνακες τιμών από την Τράπεζα της Ελλάδος)

Τα αίτια της πτώσης, κατά κύριο λόγο συσχετίζονται με την οικονομική κρίση. Η μεγάλη πτώση της οικονομικής δραστηριότητας, προκαλεί σοβαρότατη μείωση των εισοδημάτων στην κοινωνία και συντελεί στην αύξηση της αβεβαιότητας για το μέλλον. Παράλληλα όμως, ένα από τα βασικά αίτια της πτώσης των ακινήτων είναι η φορολογία που έχει επιβληθεί επ’ αυτών.

Όπως σημειώνει και ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος: “H συνεχής αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης της ακίνητης περιουσίας τα τελευταία έτη, το υψηλό κόστος συναλλαγών με τις υποχρεωτικές επιβαρύνσεις κατά τη μεταβίβαση των ακινήτων, αλλά και η συνεχιζόμενη αστάθεια του φορολογικού πλαισίου, αποτελούν πιθανότατα τα σημαντικότερα εμπόδια στην ανάκαμψη της ελληνικής κτηματαγοράς. Στην εντεινόμενη ύφεση της αγοράς ακινήτων και τη δυσκολία ανάκαμψής της έχουν βεβαίως συμβάλει, εκτός των άλλων, το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον, η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και η ανησυχία τους για τις προοπτικές των εισοδημάτων και της απασχόλησης, καθώς και το γεγονός ότι έγιναν αυστηρότεροι οι όροι της τραπεζικής χρηματοδότησης”.

Οι αντικειμενικές αξίες κινήθηκαν πιο ανοδικά από τις εμπορικές αξίες

Δεν υπάρχουν στατιστικά στοιχεία για το πώς εξελίχθηκαν οι αντικειμενικές τιμές στην τελευταία 20ετία σε κάθε περιοχή. Ή τουλάχιστον, δεν έχει κυκλοφορήσει ευρύτερα κάποια μελέτη. Τέτοια μελέτη μπορούν βεβαίως να εκπονήσουν (και ενδεχόμενα να έχουν κάνει) οι υπηρεσίες του Υπουργείου των Οικονομικών και της Τράπεζας της Ελλάδας.

Θα είχε ενδιαφέρον να μπορούσαμε να δούμε το πώς εξελίχθηκαν οι αντικειμενικές τιμές, σε σχέση με τις εμπορικές. Αν μπορούσαμε να έχουμε μία τέτοια μελέτη, θα μπορούσαμε βεβαίως να τεκμηριώσουμε και με αριθμούς αυτό που γράφουμε πιο πάνω: Το σύστημα των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, ήταν ένας από τους κυριότερους παράγοντες που “εξέθρεψαν” τη φούσκα των ακινήτων στην Ελλάδα.

Αφού δε μπορούμε να κάνουμε μία έρευνα μεγάλης έκτασης, προσπαθήσαμε -για τις ανάγκες αυτού του άρθρου- να κάνουμε μία “δειγματοληπτική”, γνωρίζοντας βεβαίως τη μειωμένη εγκυρότητα που θα έχει ένα τέτοιο εγχείρημα.

Αρχικά επιλέξαμε 15 περιοχές από διάφορα μέρη της Ελλάδας (μέρη που γνωρίζουμε με άμεση σχέση, 8 από την Αττική, 2 από τη Θεσσαλονίκη, 1 από τις Σέρρες, 1 από τη Λάρισα, 1 από την Πάτρα, 1 από τη Ρόδο και μία από το Ηράκλειο Κρήτης). Στη συνέχεια, βρήκαμε (από τα σχετικά ΦΕΚ) τις “Τιμές Ζώνης” και τους “Συντελεστές Εμπορικότητας” (δηλαδή τα δύο κυριότερα στοιχεία που προσδιορίζουν την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου) και καταγράψαμε την εξέλιξή τους κατά την περίοδο 1993-2007. Με βάση τα στοιχεία αυτά, υπολογίσαμε και την εξέλιξη της αντικειμενικής αξίας αυτών των 15 ακινήτων.

(Δείτε τα σχοιχεία του σχετικού πίνακα).

Διαπιστώσαμε ότι, από τις 15 περιοχές που επιλέξαμε, οι 13 σημείωσαν αύξηση στην τιμή ζώνης και στην αντικειμενική αξία, μεγαλύτερη της εμφανιζόμενης ως “μέσος όρος ανόδου” από τους πίνακες της Τράπεζας της Ελλάδος.

Στη συνέχεια, θέλοντας να “μεγαλώσουμε” το δείγμα στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, επιλέξαμε τυχαία, ακόμη 22 περιοχές, φροντίζοντας να είναι όσο το δυνατό πιο αντιπροσωπευτικές. (Δείτε τα στοιχεία του πίνακα) Και στην περίπτωση αυτή, ο μέσος όρος μεταβολής της αντικειμενικής αξίας έφθασε στο 397%, ενώ ο μέσος όρος μεταβολής της τιμής ζώνης στο 369%.

Είναι μάλιστα χαρακτηριστικό ότι, ακόμη και σε περιοχές που θεωρείται ότι υποβαθμίστηκαν κατά την τελευταία 20ετία (περιοχές Αγίου Παντελεήμονα), οι τιμές ζώνης παρουσιάζουν αύξηση στην Τιμή Ζώνης ίση με 303% (με άλλα λόγια, ο κάτοικος αυτής της περιοχής, πληρώνει δημοτικά τέλη, αυξημένα κατά -τουλάχιστον- 303%)!

Το εντυπωσιακό όμως είναι ότι, σε όλες σχεδόν τις περιπτώσεις που -τυχαία- επιλέξαμε, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών, είναι σημαντικά υψηλότερη από την αύξηση των εμπορικών τιμών, όπως τις ανακοινώνει η Τράπεζα της Ελλάδος! Και αυτό αποδεικνύει ότι τελικά, ο όλος μηχανισμός των αντικειμενικών αξιών είχε το ρόλο του “λαγού” στο όλο σύστημα τιμών των ακινήτων. Δηλαδή, η προσδοκία της αύξησης των αντικειμενικών αξιών είχε σαν αποτέλεσμα την αύξηση των εμπορικών!

Γιατί γινόταν αυτό; Τόσο για οικονομικούς, όσο και για πολιτικούς λόγους. Δηλαδή, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών, βοηθούσε στην αύξηση των εμπορικών. Και αυτό βοηθούσε την οικοδομική δραστηριότητα, κάτι που είχε σαν αποτέλεσμα τον οικοδομικό οργασμό των προηγούμενων δεκαετιών (που τελικά κατέληξε σε ένα τεράστιο απόθεμα απούλητων ακινήτων), σε αυξημένα δάνεια από τις τράπεζες, σε αυξημένους φόρους προς το Κράτος. Με δυο λόγια, σήμερα στην κρίση, μπορούμε να χαρακτηρίσουμε όλη αυτή την εικόνα ως “ένα τεχνητά φουσκωμένο ενεργητικό” για όλη την κοινωνία. Που ίσως δημιουργεί μία ψευδαίσθηση πλούτου όταν τα πράγματα πηγαίνουν καλά, αλλά που καταλήγει σε καταστροφικά αποτελέσματα όταν η ανοδική περίοδος τερματισθεί. Και να τώρα που η άνοδος έχει τερματισθεί και που πιθανότατα θα κάνει πολλά χρόνια για να επαναληφθεί.

Κανείς δε γνωρίζει το πώς υπολογίζονται οι Τιμές Ζώνης. Ποτέ δεν έχει εξηγηθεί η μεθοδολογία μέσα από την οποία κάποιοι αποφάσισαν ότι, μεταξύ του 2006 (είχε γίνει η προτελευταία αναπροσαρμογή) και του Μαρτίου του 2007 (όταν έγινε η τελευταία αναπροσαρμογή), η “αξία” κάποιου ακινήτου άλλαξε κατά 55% ή κατά 60% (αυτές οι ανατιμήσεις ήταν μάλλον συνηθισμένες στην τελευταία αναπροσαρμογή). Και βέβαια, δεν έχει εξηγηθεί, επειδή δεν υπάρχει κάποια μεθοδολογία! (Ούτε άλλωστε προβλέφθηκε από το νόμο του 1982).

Σε άλλο άρθρο μας, αποκαλύπτουμε τον τρόπο που λειτουργούν οι σχετικές επιτροπές και που λαμβάνονται οι αποφάσεις για την εξέλιξη των αντικειμενικών αξιών. Καμία μεθοδολογία. Καμία επιστημονική μέθοδος. Μεταξύ καφέ και τσιγάρου, κάθε ένα από τα μέλη του λένε τις προσωπικές τους εκτιμήσεις, διαβάζουν τί γράφει η “Χρυσή Ευκαιρία”, βλέπουν και τις τιμές 3-4 μεταβιβάσεων από τις ΔΟΥ και αποφασίζουν για το ποιά θα είναι η αντικειμενική αξία μίας ολόκληρης περιοχής και έτσι, ποιά θα είναι τα φορολογικά βάρη εκατομμυρίων ελλήνων.
(Δείτε το σχετικό άρθρο)
(Δείτε ένα Πρακτικό της Επιτροπής προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών)

Όχι άλλους φόρους!

Δεν αντέχουμε άλλους φόρους! Δεν αντέχουμε να επιβαρύνονται τα ακίνητα με περισσότερες υποχρεώσεις! Δε θέλουμε άδικους φόρους! (Πολύ περισσότερο δε, όταν η ανταποδοτικότητα των φόρων είναι η πιο χαμηλή στην Ευρωπαϊκή Ένωση). Οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, θα πρέπει να μειωθούν! Το αίτημα αυτό βασίζεται:

α) Στις αντικειμενικές συνθήκες και εξελίξεις της αγοράς των ακινήτων, όπως αποδεικνύεται ατράνταχτα από τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος, αλλά και από μία απλή παρατήρηση στην αγορά.

β) Στις προβλέψεις του ίδιου του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος ο οποίος ομιλεί για πτώση των τιμών που προκαλούν οι συνεχείς αυξήσεις των φόρων επί των ακινήτων.

γ) Στο περιβάλλον ύφεσης που επικρατεί στη χώρα, το οποίο ωθεί τις τιμές προς τα κάτω.

δ) Στις διεθνείς τάσεις των τιμών των ακινήτων (ειδικότερα στις χώρες που είχαν σημειώσει άνοδο την προηγούμενη 20ετία).

ε) Στην πτώση των ενοικίων. Όπως συχνότατα αναφέρεται σε μελέτες της Τράπεζας της Ελλάδος, “η τιμή των κατοικιών ισούται με την παρούσα αξία όλων των μελλοντικών υπηρεσιών (τα ενοίκια), που το ακίνητο θα προσφέρει στον κάτοχο του ακινήτου συν την παρούσα αξία του τιμήματος που αναμένεται να εισπραχθεί από την πώληση του ακινήτου στο μέλλον”. Με άλλα λόγια, η αξία ενός πράγματος, εξαρτάται από τις προσόδους που αυτό επιφέρει στον ιδιοκτήτη του. Όταν μειώνονται οι πρόσοδοι, μειώνεται και η αξία του. (Δείτε σχετικό κείμενο από την Έκθεση του Διοικητή της ΤτΕ - Φεβ. 2013)

στ) Στις αντικειμενικές συνθήκες που επιβάλλουν την πτώση: Μεγάλος όγκος αδιάθετων κατοικιών, μείωση της οικονομικής δραστηριότητας και συνεπώς μικρότερες ανάγκες επαγγελματικής στέγασης, μείωση του πληθυσμού, μείωση του αριθμού των μεταναστών, δραματική περικοπή της στεγαστικής πίστης από τις τράπεζες και κορεσμός της ανάγκης για απόκτηση κατοικίας από τον πληθυσμό.

Όμως, το ζητούμενο δεν είναι απλά η πτώση των τιμών. Το ζητούμενο είναι η θεσμοθέτηση επιστημονικών, σύγχρονων και αξιόπιστων τρόπων υπολογισμού τους. Και αυτές μπορούν να θεσμοθετηθούν μόνον μέσα από την αξιοποίηση του κτηματολογίου και των πληροφοριών που συλλέγονται για κάθε ακίνητο, έτσι ώστε η υπολογιζόμενη αξία, να είναι η πραγματική και η δίκαιη.

Έλληνες Φορολογούμενοι - Τμήμα μελετών

Δείτε σχετικά άρθρα:

 Όργιο αυθαιρεσίας και προχειρότητας στον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών - Δείτε τα Πρακτικά της "αρμόδιας" Επιτροπής!

Πώς υπολογίζονται οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων; Πρακτικό συνεδρίασης αρμόδιας επιτροπής της 14/12/2010

==========================
 "O σιωπών δοκεί συναινείν"