Η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 2035/2025, Ε’ Τμήμα) αποτελεί μία από τις σημαντικότερες εξελίξεις των τελευταίων ετών για τον πολεοδομικό και κατασκευαστικό τομέα.
Το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο έβαλε τέλος σε μια περίοδο έντονης αβεβαιότητας και αντικρουόμενων ερμηνειών του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) του 2012, όπως αυτός είχε τροποποιηθεί, αποσαφηνίζοντας κρίσιμα ζητήματα σχετικά με σοφίτες, απολήξεις κλιμακοστασίων, θερμομονωτικούς τοίχους και υπόγεια γκαράζ εκτός περιγράμματος κτιρίου.
Η απόφαση εκδόθηκε μετά από προσφυγή του Δήμου Κηφισιάς σχετικά με τα «μπόνους δόμησης» του ΝΟΚ, και ξεκαθαρίζει το θολό τοπίο που είχε οδηγήσει σε πάγωμα χιλιάδων οικοδομικών αδειών σε όλη τη χώρα, έως ότου υπάρξει οριστική ερμηνεία από το ΣτΕ.
Τι έκρινε το ΣτΕ
Με την απόφαση 2035/2025, το Ε’ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε, μεταξύ άλλων, ότι:
α) Δεν είναι αντισυνταγματικές ούτε απαγορεύονται οι διατάξεις του ΝΟΚ που προβλέπουν τη μη προσμέτρηση των κλιμακοστασίων, των θερμομονωτικών τοίχων και των απολήξεων κλιμακοστασίου στον συντελεστή δόμησης, καθώς οι κατασκευές αυτές δεν αποτελούν χώρους κύριας κατοίκησης.
β) Επιτρέπεται η κατασκευή πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος στέγης με σοφίτα, απολήξεων κλιμακοστασίου ή ανελκυστήρα, καθώς και ασκεπούς πισίνας, εφόσον οι κατασκευές αυτές:
αποτελούν ενιαίο αισθητικό σύνολο,
έχουν μικρό μέγεθος και σημαντική υποχώρηση από την πρόσοψη,
δεν προσομοιάζουν μορφολογικά με όροφο,
και έχουν εγκριθεί από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
Αντίθετα, το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικό το μπόνους δόμησης για υπόγεια γκαράζ εκτός περιγράμματος μόνον όταν αυτά βρίσκονται σε παραδοσιακά τμήματα οικισμών, όπως στην περίπτωση της Κηφισιάς που αποτέλεσε αντικείμενο της προσφυγής.
Η απόφαση ξεκαθαρίζει με σαφήνεια ότι οι σοφίτες δεν συνιστούν υπέρβαση ύψους, εφόσον πληρούνται τα προβλεπόμενα αισθητικά και λειτουργικά κριτήρια του ΝΟΚ και λαμβάνονται οι απαραίτητες εγκρίσεις.
Τέλος στις αμφισβητήσεις για τους συντελεστές δόμησης :
